建築紛争 | 札幌 碧 法律事務所

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建築紛争

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住宅瑕疵担保履行法がスタートしました

 この法律は、新築住宅を供給する事業者(ハウスメーカー・工務店・販売業者)に対して、瑕疵(欠陥)の補修などが確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。平成21年10月1日以降に引き渡された新築住宅に、①構造耐力上主要な部分(基礎・土台・柱・壁など)及び②雨水の侵入を防止する部分(窓・入口・屋根など)に瑕疵があった場合、10年間瑕疵担保責任(欠陥を補修したり損害を賠償する責任)を負わせています(従来は1年間でした)。
 これからは、住宅を新築する場合、契約時に事業者に、住宅瑕疵担保履行法に基づいて保険加入や供託をしているかどうか確かめることが大切です。

【Q】 どんな場合に、欠陥住宅といえるの?

〔A〕 瑕疵(欠陥)とは、契約で予定されていた家ではないということです。契約は「約束」です。引き渡しを受けた家が約束通りの家でない場合、「約束を守れ=契約で予定されていた家を引き渡せ」と要求することができることはいうまでもありません。

【Q】 相手は欠陥を認めません。どうやって欠陥を証明するの?契約段階で注意すベき点は?

〔A〕 瑕疵(欠陥)を理由に、補修や損害賠償などを請求する場合、契約で予定されていた家がどのようなものであったかについて、注文者が証明しなければならない場合があります。
 証明手段としては、契約書、設計図、仕様書、見積書、打合せメモなどがあります。契約あるいは着工までに、ハウスメーカーなどがこれらの書類を作成せず、引き渡さない場合には、必ず引き渡しを求めましょう。「(仕様書など)作っていない」というハウスメーカーなどであれば、契約を思いとどまりましょう。
 例えば新築の場合、契約までの間に間取りや仕様などについてハウスメーカーなどと話し合って決めるのが一般的です。その際、納得するまで十分に話し合う必要があります。ハウスメーカーの考え方を押し付けられたり、難しい専門用語を用いて聞いたことのない斬新な工法を勧められたりした場合、よく理解できるまで説明を求めましょう。
 こうして決まった設計内容が、正しく設計図に反映されているかどうかは、設計図や仕様書などを子細に検討しなければ分かりません。さらに、設計通りに工事が進められているかどうか、きちんと監督する必要があります。 一般に、建築確認申請に必要な設計図は基本設計図書といいますが、着工に際しては、実施設計図書(実際に建物を建てるために作成される図面など。確認申請時に添付する確認申請図面よりも詳しい内容となっています)が作成され、工務店などは、これに基づいて建築するのが一般的です。必ず、事前に実施設計図書の交付を求め、内容を確認しましょう。
 建築と共に設計・監理を委託するような契約の場合には、設計者と監理者が同一人であるため、チェック機能が働きません。多少費用はかかりますが、監理を第3者の建築士に依頼し、あなたの立場で設計通りの工事が為されているか監督してもらうことも検討しましょう。
 なお、ハウスメーカーなどが持ってくる契約書や約款は、時として消費者側に不利なものもあります。契約書やこれに添付されている約款をよく読みましょう。不安を感じたら、より公正な契約書(民間連合協定工事請負契約書・日本弁護士会消費者委員会モデル約款など)を参考に、必要事項の追加や不要事項の削除を求めることも必要です。

【Q】 実際に紛争が起きてしまったら、どうすればいいの?

〔A〕 いろいろな紛争処理方法があります。
 建設工事紛争審査会は、建設業法25条に基づき設置された裁判外で紛争を解決するための機関です。ここでは、建設工事の請負契約に関し、あっせん、調停、仲裁を行います。
 「設計性能評価書(設計段階に交付される)」及び「建設性能評価書」(施工中及び完成後に検査に合格して交付される)がある場合、品確法に基づきスタートした「住宅性能表示制度」を利用して、紛争の処理を各地の弁護士会の住宅紛争審査会に持ち込んで解決することができます。これ以外に、調停や訴訟を申立てる方法もあります。
 いずれの解決方法をとる場合にも、どの部分にどのような瑕疵(欠陥)があり、それがどのような原因に基づくか主張し、証明する必要があります。消費者側にとって、建築のプロを相手に設計・建築の瑕疵について互角に渡り合うことは困難な場合が多く、早い段階で弁護士に相談し、必要に応じて第3者の建築士の協力を得ながら相手との交渉を進め、紛争解決手段を選択することが大切です。

 札幌碧法律事務所は、ご相談を受けた後、必ず現地で建物の状況を確認します。さらに、建築士の協力を得ながら、法律上の瑕疵(欠陥)の有無・内容、その原因、補修に必要な手段と工事費などを検討して、ハウスメーカーなどと交渉を進めます。話し合いがつかない場合には、各種紛争処理機関に調停を申し立て、あるいは訴訟を提起して、できるだけ早期に紛争を解決します。
 解決に要する費用や時間などについても、丁寧にご説明致します。できるだけ早い段階でご相談ください。

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